Bereicherungsausgleich bei Bauarbeiten auf fremdem Grundstück in Erwerbserwartung

Wenn jemand in einer berechtigten Erwerbserwartung ein fremdes Grundstück bebaut, dann kann ihm gegen den Eigentümer ein Bereicherungsanspruch zustehen, wenn der Erwerb später scheitert (BGH, Urteil vom 19.07.2013 - V ZR 93/12).

Wenn jemand ein fremdes Grundstück bebaut, dann hat er es danach vor Gericht meistens schwer. Das zeigt auch der Fall des BGH, in dem der Kläger in den ersten beiden Instanzen verloren hatte. Der Kläger hatte ein Grundstück bebaut, an dem er ein Erbbaurecht erhalten sollte. Das Erbbaurecht scheiterte später daran, dass die Grundstückseigentümer nicht mehr wollten. Es gab nur einen Pachtvertrag, der von beiden Seiten gekündigt wurde. Der Kläger wollte nun gern das Geld zurückhaben, das er für den Bau des Gebäudes ausgegeben hatte.

Der Kläger hat dazu einen Bereicherungsanspruch aus der sogenannten Zweckverfehlungskondiktion (§ 812 Absatz 1 Satz 2, 2. Alternative BGB). Dieser Anspruch setzt voraus, dass der Kläger in einer berechtigten Erwerbserwartung gebaut hat. Diese liegt dann vor, wenn es eine Willensübeinstimmung mit den Eigentümern gab, dass der Kläger das Grundstück bzw. hier das Erbbaurecht später erhalten soll. Im Fall des BGH ging aus dem Pachtvertrag hervor, dass der Kläger das Erbbaurecht erhalten sollte. Das Erbbaurecht konnte der Kläger daraus aber nicht erhalten, weil es dafür an der erforderlichen Mitwirkung eines Notars gefehlt hatte.

Das Bereicherungsrecht schöpft nur dasjenige ab, was noch an Vermögensmehrung vorhanden ist. Deshalb konnte der Kläger nicht die Kosten zurückverlangen, die er für den Bau des Gebäudes aufgewendet hatte. Sondern der Kläger erhält nur das, was das Grudnstück mit Gebäude im Vergleich zum Grundstück ohne Gebäude mehr wert ist. Dazu ist ein Sachverständigengutachten erforderlich.