Nutzungsentschädigung und Lastentragung

Der XII. Senat des BGH erlies am 11.07.2018 ein Urteil zur Nutzungsentschädigung und Lastentragung bei gemeinsamen Immobilien (XII ZR 108/17). Dieses Urteil ist auch im Erbrecht wichtig, wenn eine Immobilie in mehrere Hände fällt. So kann es sein, dass einer von mehreren Erben in der Immobilie wohnt. Oder es kann sein, dass Ehegatten ein gemeinsames Hausgrundstück hatten und plötzlich die Kinder des verstorbenen Ehegatten Miterben sind.

Im Ausgangspunkt wissen wir, dass alle Miteigentümer die Lasten anteilig tragen müssen. Jeder Miteigentümer, der nicht in der Immobilie wohnt, kann von demjenigen, der sie (unter Ausschluss der anderen) bewohnt, eine monatliche Nutzungsentschädigung verlangen. Diese richtet sich nach der anteiligen ortsüblichen Nettomiete. Die Nutzungsentschädigung kann aber nur von dem Zeitpunkt an verlangt werden, ab dem sie geltend gemacht wird, nicht aber rückwirkend.

Im Fall des BGH hatte die Miteigentümerin, die nicht mehr im Haus wohnte, keine Nutzungsentschädigung gefordert. Dafür forderte die andere später die Hälfte der angefallenen Lasten. Geht das? Der BGH machte das so nicht mit.

Vielmehr entschied er, dass der fiktive Anspruch auf Nutzungsentschädigung von den anteiligen Grundstückslasten abgezogen werden muss, auch wenn die Miteigentümerin keine Nutzungsentschädigung verlangt hatte. Der BGH konnte dieses Ergebnis leider nicht direkt im Gesetz verorten. Er muss vielmehr Treu und Glauben heranziehen, um zu seinem Ergebnis zu kommen. Dafür spricht, dass andernfalls jeder weichende Miteigentümer sofort seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend machen müsste, um zu verhindern, dass er dann noch die Lasten dafür tragen darf, dass der andere Miteigentümer in der Immobilie (kostenfrei) wohnt.